央行射出的“第二支箭”已經(jīng)在落地，龍湖集團(tuán)拔得頭籌。

11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。根據(jù)債務(wù)融資工具注冊(cè)發(fā)行自律規(guī)則，能夠向投資人規(guī)范進(jìn)行信息披露的企業(yè)均可開(kāi)展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行是市場(chǎng)化、法治化、公開(kāi)透明的發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊(cè)有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行。龍湖集團(tuán)可選聘多家機(jī)構(gòu)組成主承銷商團(tuán)完成注冊(cè)，后續(xù)每期發(fā)行時(shí)再結(jié)合實(shí)需確定當(dāng)期發(fā)債規(guī)模、資金用途、主承銷商。該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時(shí)機(jī)，提升市場(chǎng)投融資效率。

兩天前，中國(guó)銀行交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，將在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，房企被著重強(qiáng)調(diào)，意味深長(zhǎng)。

資本市場(chǎng)的反應(yīng)最靈敏，次日港股內(nèi)房股集體大漲，華潤(rùn)、保利、中海、碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企漲幅尤甚，盤中龍湖漲幅超過(guò)15%，債市同樣如此，碧桂園、龍湖的債券因漲幅過(guò)大，一度觸發(fā)臨停。

在房地產(chǎn)尤其民營(yíng)房地產(chǎn)信心最薄弱的時(shí)候，央行的“第二支箭”正中靶心。央行通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，以此力挽狂瀾，恢復(fù)資本、民眾對(duì)房地產(chǎn)的信心。

信心是當(dāng)下房地產(chǎn)解局的最佳良藥，央行的“救市”行動(dòng)在實(shí)質(zhì)性幫助房企融資之外，更具有風(fēng)向標(biāo)的意義，即既要“保交樓、保交付”，也要保優(yōu)質(zhì)房企，尤其是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，因?yàn)樗麄兪欠康禺a(chǎn)走向健康發(fā)展不可或缺的一員。

打通境內(nèi)融資渠道

央行的“第二支箭”可以追溯到2018年，當(dāng)時(shí)部分民營(yíng)企業(yè)跟當(dāng)今的房企面臨同樣的融資困境。

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，有效緩解了民營(yíng)企業(yè)信用收縮問(wèn)題，促進(jìn)了民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)，降低了民營(yíng)企業(yè)融資成本。專家一致認(rèn)為，“第二支箭”有效應(yīng)對(duì)了那次融資危機(jī)。

這一次，央行“第二支箭”再次射出，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這次政策重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了將民營(yíng)房企納入覆蓋，是一個(gè)較好的表態(tài)，說(shuō)明了針對(duì)房企的融資正從救急進(jìn)入到常態(tài)化的模式。此前的一些債券融資主要針對(duì)處于違約邊緣的房企或僅考慮基本面尚好的企業(yè)，而本次政策則比較系統(tǒng)地從整體行業(yè)健康的角度入手，同時(shí)也有比較充足的資金準(zhǔn)備。

境內(nèi)融資渠道對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放，無(wú)疑是“雪中送炭”之舉。房地產(chǎn)是一個(gè)重資金的行業(yè)，過(guò)往為維持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，境內(nèi)融資渠道對(duì)房企要求較為嚴(yán)苛，房企以境外融資渠道為主，發(fā)行美元債是絕大部分房企的重要資金來(lái)源。

如今，恒大、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、世茂等一批房企相繼出現(xiàn)美元債違約。11月初，旭輝選擇暫停支付境外債本息約4.14億美元，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約狀況。綠地控股也公告稱，將對(duì)旗下2022-2024年到期的9只美元債就展期事項(xiàng)發(fā)起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年。

隨著中國(guó)房企債務(wù)違約增多，房企信用評(píng)級(jí)遭到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻繁下調(diào)，而發(fā)行美元債的基礎(chǔ)是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用背書(shū)，評(píng)級(jí)越高，融資成本越低，但如今，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不斷下調(diào)房企評(píng)級(jí)，導(dǎo)致美元債融資渠道收緊，融資成本上升。碧桂園甚至宣布退出評(píng)級(jí)。

目前，境外融資渠道基本喪失融資功能，銷售疲軟，但“保教樓、保交付”都需要資金填補(bǔ)，而且今年是房地產(chǎn)的償債大年，據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，2022年全年有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個(gè)季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元以及1242.4億元，其中三季度壓力最大。

在雙重壓力之下，央行重啟“第二支箭”，對(duì)房企來(lái)說(shuō)既可緩解債務(wù)壓力，避免走向債務(wù)違約，亦可保存實(shí)力，以做到“保交樓、保交付”。

優(yōu)質(zhì)房企有望脫穎而出

央行“第二支箭”消息出來(lái)之后，資本市場(chǎng)大為震動(dòng)，內(nèi)房股集體走高。其中，龍湖表現(xiàn)尤為突出，截至11月10日收盤，龍湖集團(tuán)11月累計(jì)漲幅達(dá)到41%，其發(fā)行的多支美元債亦大幅上揚(yáng)。

資本市場(chǎng)的反應(yīng)，證明優(yōu)質(zhì)房企在利好消息出來(lái)時(shí)，會(huì)率先得到資本青睞。

龍湖是第一批被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定的“示范房企”，2022年8月，該公司發(fā)行一期15億元中期票據(jù)，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司(簡(jiǎn)稱“中債信用”)為該筆中期票據(jù)提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。這是中債信用增進(jìn)公司按照市場(chǎng)化、法治化原則通過(guò)直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。

以龍湖集團(tuán)獲得“中債信用”債券為開(kāi)端，優(yōu)質(zhì)房企的融資渠道進(jìn)一步拓展。

11月初，交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)。與會(huì)企業(yè)表示，座談會(huì)明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進(jìn)10余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元，龍湖便是其中之一。

據(jù)龍湖集團(tuán)CFO趙軼透露，龍湖第二筆“中債增信”債券正在有序推進(jìn)中。

能夠得到資本市場(chǎng)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的雙重認(rèn)可，得益于龍湖仍在保持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，相比“躺平”的房企，龍湖仍在維持優(yōu)質(zhì)房企的體面。

據(jù)龍湖公告顯示，1-9月公司銷售額累計(jì)達(dá)到1456億元，此外還有171.8億元經(jīng)營(yíng)性收入進(jìn)賬。龍湖2022年第三季度累計(jì)銷售額達(dá)到597.5億元，同比實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。2022年1-10月，龍湖共交付約7.5萬(wàn)套品質(zhì)住宅，100%實(shí)現(xiàn)如期交付，其中超40%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，總體滿意度達(dá)90%。

銷售增長(zhǎng)外，龍湖還在積極儲(chǔ)備土地，9月底至今，龍湖在第三輪集中土拍中共摘得11幅地塊，在北京、上海、合肥、西安等地均有斬獲，累計(jì)投入超100億元。截至目前，龍湖共獲取25塊地，總建筑面積301萬(wàn)平方米，合計(jì)權(quán)益地價(jià)達(dá)到222億元。

面對(duì)資本市場(chǎng)的波動(dòng)，龍湖集團(tuán)及大股東毫不吝惜花7000萬(wàn)港元增持股票，以及購(gòu)買4200萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)，以增強(qiáng)投資者信心。

龍湖集團(tuán)還在10月9日提前贖回了一筆3億的美元債，加上此前提前償還的兩筆銀團(tuán)貸， 10天之內(nèi)，龍湖累計(jì)提前歸還債務(wù)超過(guò)100億港元，顯示出公司充足的流動(dòng)性，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面。

良好的信譽(yù)，讓標(biāo)普、穆迪至今對(duì)龍湖保持“投資級(jí)”評(píng)級(jí)，這在房企中已屬罕見(jiàn)。

央行“第二支箭”發(fā)出后，被資本市場(chǎng)恐慌情緒“錯(cuò)殺”的華潤(rùn)、保利、中海、龍湖等一批優(yōu)質(zhì)房企，可以借此融資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步加大土地儲(chǔ)備，推動(dòng)樓市回暖，助力中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康的發(fā)展軌道。