今年1月至2月，在去年同期基數較高的情況下，新房銷售面積和銷售額同比下降較多。如何看待當前房地產市場形勢？幾個新特征值得關注。

　　從需求端看，有兩個“好于”。盡管近兩年房地產市場處于調整轉型中，新開工和銷售等數據都是同比負增長，但也有一些亮點。

　　二手房成交量好于新房。2023年二手房網簽成交7.1億平方米，達到歷史峰值，同比增長42.6%。今年1月延續(xù)了這一成交上升態(tài)勢，同比增長41.7%，環(huán)比增長1.7%。目前有13個省份的二手房成交量超過新房，這是之前從未出現過的現象。二手房成交量上升，一方面有供應量多、議價空間大的因素，另一方面也表明，只要房子價格、區(qū)位、配套、服務合適，需求仍然存在。這對房企提出了更高要求，未來房企不僅要有與同行競爭的能力，還要有與二手房競爭的能力，能否以終為始、以需求為核心，提供綜合品質更優(yōu)的產品和服務是一個考驗。

　　現房銷售好于期房。根據國家統(tǒng)計局數據，自2022年1月至2月，期房出現銷售面積同比負增長，2022年全年最大負值為-28%，2023年底為-14.1%。但在此期間，現房銷售始終為正增長，2023年全年同比增幅為18%，表現明顯好于期房。從占比上看，2023年現房銷售面積占比為22.5%，較2022年提升了5.2個百分點?，F房銷售持續(xù)增長，表明民眾對房企經營風險仍有擔心。我們看到，從2022年下半年開始，政府著力保交樓。住房和城鄉(xiāng)建設部會同國家金融監(jiān)督管理總局推進建立城市房地產融資協(xié)調機制，支持房地產項目開發(fā)建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求。據悉，31個省份312個城市已建立房地產項目融資協(xié)調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至2月底，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元，這有利于穩(wěn)定預期。而現房銷售增長，表明市場上投資性需求減少，也與國家鼓勵現房銷售大方向一致。

　　從供給端看，有兩個“優(yōu)于”。2023年，新房銷售面積11.17億平方米。經研究可以發(fā)現，在供給端也有明顯的新特征。

　　“三好”房企的表現優(yōu)于整體市場。在當前的市場環(huán)境下，房地產企業(yè)需要“三好”才有競爭力。一是資產質量好，即開發(fā)項目所處的區(qū)位好；二是產品和服務競爭力好，即所開發(fā)的產品和服務符合當下市場需求，目前新房市場上的改善性需求明顯多于剛需；三是企業(yè)管理好，即杠桿率不高、內控管理自律性強等。目前符合“三好”標準的房企，多數是央企和深耕地方的優(yōu)質房企。根據中指研究院數據，2023年排名前10位的房企銷售額下降11.7%，低于前100位房企銷售額同比下降17.3%的水平。這說明，“三好”房企在市場上有競爭力，發(fā)展前景更好。過去，行業(yè)主要從百強看房企競爭力，未來，要從“三好”角度看房企，尤其是那些深耕地方的優(yōu)質房企。

　　頭部城市市場優(yōu)于整體市場。當前房地產市場分化仍在繼續(xù)，根據中指院數據，2023年排名前20位城市新房銷售面積占全國的比重達20%，比2022年提高了4個百分點；這部分城市住宅用地出讓金占全國比重達53%，其中，上海、杭州、北京、蘇州、成都、廣州、南京均超千億元。今年前2個月，北京土地出讓市場表現良好，1月份出讓4宗地塊，平均溢價率8.9%，2月份出讓5宗地塊，其中兩塊地溢價率均為15%。這說明，房地產企業(yè)對經濟實力強、就業(yè)形勢好的城市市場有信心。

　　過去房地產市場是個新建商品房為主的市場，未來隨著房地產業(yè)不斷成熟，新房市場和二手房市場、保障房和市場房、租賃房和自住房、新建開發(fā)和存量更新共同構成住房房地產體系。建議有關部門發(fā)布更全面的數據，讓全社會更便利、更全面地了解房地產業(yè)的變化和趨勢。

　　（本文來源：經濟日報 作者：秦 虹 作者系中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任）