根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商業(yè)要在2023年10月31日前完成上市，王健林所剩的時(shí)間已經(jīng)不多了，選擇重回港股，或許是明智之選。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近5年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的A股IPO排隊(duì)之路終止了。

3月24日早間，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”或“萬(wàn)達(dá)商管”）發(fā)布通告稱(chēng)，基于對(duì)自身戰(zhàn)略的研判，決定對(duì)本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股的IPO申請(qǐng)。

至此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)超過(guò)5年之久的A股IPO排隊(duì)之旅，以主動(dòng)撤回而告一段落，而“盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市”的表態(tài)，則表明了萬(wàn)達(dá)商業(yè)即將開(kāi)始資本市場(chǎng)的新征程。

“A股已經(jīng)有多少年沒(méi)有地產(chǎn)公司上市了，現(xiàn)在房企面臨的調(diào)控壓力很大，融資環(huán)境緊張，房企在A股上市依然很難?！币晃恍袠I(yè)資深人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》感慨道。

在他的觀察中，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)已經(jīng)有近10年時(shí)間，未有地產(chǎn)公司成功通過(guò)IPO。這意味著，監(jiān)管層面依然對(duì)地產(chǎn)上市抱有謹(jǐn)慎態(tài)度。盡管萬(wàn)達(dá)完成了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但“不是A股不接受萬(wàn)達(dá)，是A股不接受地產(chǎn)公司。”該人士推斷稱(chēng)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)占領(lǐng)市場(chǎng)后，2015年開(kāi)始啟動(dòng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，如今的萬(wàn)達(dá)商業(yè)已變成了一家輕資產(chǎn)的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。而目前，在港股市場(chǎng)上，物業(yè)管理企業(yè)的市值水平遠(yuǎn)高于地產(chǎn)企業(yè)?？梢詤⒄盏氖?#xff0c;在此前上市的物業(yè)管理企業(yè)中，也不乏以商業(yè)管理能力見(jiàn)長(zhǎng)者，比如，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)等。

“撤離”A股后，未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)以商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)的身份回港上市，已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。值得關(guān)注的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)一旦重新登陸香港資本市場(chǎng)，還會(huì)受到資本市場(chǎng)的追捧嗎？

曲折上市路

萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市之路充滿(mǎn)曲折。

2014年12月23日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港交所上市，是其首次登陸資本市場(chǎng)，這也成為當(dāng)年港交所最大的IPO。但因內(nèi)地和香港市場(chǎng)的估值落差，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的市值遭遇嚴(yán)重低估，股價(jià)也長(zhǎng)期低迷，這些都讓萬(wàn)達(dá)商業(yè)的投資者們感到沮喪。

2016年3月，在登陸港交所600多天后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)選擇從港交所退市，同時(shí)推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)回國(guó)內(nèi)A股上市。

據(jù)《中國(guó)企業(yè)家》了解，實(shí)際上，早在2015年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就啟動(dòng)了在內(nèi)地IPO的上市程序，向證監(jiān)會(huì)遞交了招股書(shū)。當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場(chǎng)（包含商場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)）、酒店（包含酒店管理運(yùn)營(yíng)）和文旅項(xiàng)目三類(lèi)為主，公司的地產(chǎn)屬性濃厚。

近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨嚴(yán)，房企在國(guó)內(nèi)上市基本無(wú)望。之前已遞交材料、已受理的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)就陷入了漫長(zhǎng)的IPO排隊(duì)周期，而在A股上市排隊(duì)的房企中，排名最靠前就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)還主動(dòng)求變，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化上市資產(chǎn)屬性。經(jīng)過(guò)一番調(diào)整，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市主體從三變一，變?yōu)橐匀f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為主的商業(yè)部分。

甚至萬(wàn)達(dá)連公司名字都改了，以凸顯萬(wàn)達(dá)商業(yè)“從重變輕”的決心。2018年3月1日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司。從“商業(yè)地產(chǎn)”到“商業(yè)管理”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

盡管如此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO之旅依然無(wú)法改變終止的命運(yùn)。

值得注意的是，2016年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港股私有化退市，并引入戰(zhàn)略投資，同時(shí)簽署了對(duì)賭協(xié)議，雙方約定，萬(wàn)達(dá)商管將于2018年8月完成A股上市。

不過(guò)，2016年以來(lái)，國(guó)家政策就關(guān)閉了房企國(guó)內(nèi)上市的大門(mén)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、恒大等至今未能完成A股上市。隨后在2018年初，萬(wàn)達(dá)商管與戰(zhàn)投簽署了第二份對(duì)賭協(xié)議，約定于2023年10月31日前完成上市。

距離2016年已經(jīng)過(guò)去了五年，距離2018年已經(jīng)過(guò)去了三年，這期間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的回A上市路，從某種意義上來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

一個(gè)嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)是，所剩的時(shí)間窗口在慢慢消失，萬(wàn)達(dá)商管亟待調(diào)整?！?018年融創(chuàng)、騰訊入股萬(wàn)達(dá)時(shí)，就是奔著上市去的，總要給投資人一個(gè)交代。”某行業(yè)人士稱(chēng)。

王健林主動(dòng)求變

此次萬(wàn)達(dá)商業(yè)主動(dòng)撤回A股的IPO申請(qǐng)，意味著不愿意繼續(xù)被動(dòng)等待，而是選擇主動(dòng)求變。萬(wàn)達(dá)方面的相關(guān)人士稱(chēng)，從公告里不難看出，此次萬(wàn)達(dá)商業(yè)要徹底輕資產(chǎn)化，進(jìn)行輕資產(chǎn)重組之后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，或會(huì)受到資本市場(chǎng)青睞。

輕資產(chǎn)后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，無(wú)疑是奔著香港市場(chǎng)去的。2016年的退市公告中顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)長(zhǎng)期看好香港證券市場(chǎng)良好的治理、透明的規(guī)則及高度的國(guó)際化水平，未來(lái)亦不排除旗下新興產(chǎn)業(yè)公司繼續(xù)到香港上市。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)五年間，王健林又回到“原點(diǎn)”。

行業(yè)人士推斷，目前物管行業(yè)的高估值，或是萬(wàn)達(dá)選擇再度回港上市的重要原因。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，在港上市的內(nèi)資物管企業(yè)平均市盈率是49倍。2020年，平均市盈率是35倍，均遠(yuǎn)超地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)。

萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略調(diào)整，也與過(guò)去一年里，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)和零售業(yè)遭疫情嚴(yán)重沖擊有直接關(guān)系。在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，國(guó)家啟動(dòng)了疫情專(zhuān)項(xiàng)債，萬(wàn)達(dá)商管借此積極發(fā)行債券，償還到期債務(wù)和補(bǔ)充資金，以確?，F(xiàn)金流動(dòng)性。

其中，2020年3月13日，萬(wàn)達(dá)商管一筆98億元的小公募債券獲得上交所受理；3天后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一筆39億元ABS再度獲深交所受理。

盡管有借款補(bǔ)充流動(dòng)性，但在目前經(jīng)營(yíng)情況欠佳的情況下，萬(wàn)達(dá)商管依然面臨著不小的挑戰(zhàn)性。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最重要的四大核心業(yè)務(wù)：商業(yè)地產(chǎn)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）、萬(wàn)達(dá)電影、萬(wàn)達(dá)體育、萬(wàn)達(dá)酒店，幾乎都是受疫情嚴(yán)重影響的行業(yè)。

其中，萬(wàn)達(dá)的影視業(yè)務(wù)受影響最大，據(jù)萬(wàn)達(dá)電影業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2020年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損61.5億至69.5億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2019年的47億元虧損金額。

與院線(xiàn)相比，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然并未全線(xiàn)停擺，但受到的負(fù)面沖擊也比較大。受疫情沖擊最嚴(yán)重的2020年一季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)（萬(wàn)達(dá)的核心子公司）的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-39億元。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管債務(wù)壓力仍然較大。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬(wàn)達(dá)商管到期的公開(kāi)債務(wù)為367.5億元。

2020年9月底，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)透露，從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2020年9月，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，這是萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)董事會(huì)做出的決定。

萬(wàn)達(dá)商管“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目發(fā)展超出預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，2020年前9個(gè)月，萬(wàn)達(dá)商管已簽約的“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目為53個(gè)，是2019年全年簽約40個(gè)“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。截至2020年12月25日，萬(wàn)達(dá)已完成2020年初制定的全年開(kāi)業(yè)45個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的目標(biāo)。

萬(wàn)達(dá)后續(xù)還需自己進(jìn)行“造血”。行業(yè)人士指出，恒大地產(chǎn)回A失敗所發(fā)出的信號(hào)，使得萬(wàn)達(dá)商管實(shí)施的“去房地產(chǎn)化”和全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略，成為王健林更加堅(jiān)定的選擇。不過(guò)在“從輕”后，如何解決企業(yè)收益水平偏低等問(wèn)題，還需要萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)一步思考和解決。